“以房养老”在南京开单了 但为什么它看起来那么鸡肋?

摘要: 如果是你,你会参与吗?

12-11 05:17 首页 楼市飞说


昨日,有媒体报道称,南京第一单“以房养老”正式签约,在媒体上嚷嚷已久的“以房养老”也终于实质性的落地南京。


8月23日,江苏保监局、南京市金融办、南京市民政局联合召开南京市老年人住房反向抵押养老保险试点工作推进会,会议公布了《南京市住房反向抵押养老保险试点工作方案》,并进行了幸福房来宝首单签约仪式,保险版“以房养老”正式落地南京。


南京首单“以房养老”的承保人是75岁的汤先生,他家住南京市雨花台区,近期他反向抵押了一套价值100多万元的房屋,每月可领取5000余元的养老保险金。



于是“以房养老”又再次成了媒体热点。到底什么是以房养老?针对什么样的人群?是不是会大面积推广?


什么是“以房养老”?


目前我们所说的“以房养老”是指老人将房屋抵押出去的保险业务,主要针对年龄在60周岁至85周岁之间、拥有房屋完全产权的老年人。老人可以自愿将房产抵押给保险公司,同时继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权,并按照约定条件领取养老保险金直至身故。老年人身故后,保险公司可获得抵押房产处置权,处置权所得将优先用于偿付养老保险相关费用。


目前保监部门许可“以房养老”的试点机构只有幸福人寿。


“以房养老”的发展如何?


“以房养老”的试点工作从2014年7月1日开始,在北京、上海、广州、武汉正式开展。


到2017年7月底,“以房养老”试点工作已开展了近三年。但受欢迎程度似乎并不尽人意。截至7月底,全国只有幸福人寿一家保险公司开展此项业务,共有65户家庭90位老人完成承保手续,其中无子女家庭32户,有子女家庭33户,参保老人平均年龄为71岁。


而在南京,“以房养老”的工作也在逐步开展。2016年7月,南京被列入保险版以房养老第二批试点城市。2017年4月,幸福人寿江苏分公司推出的国内首款保险版“以房养老”产品——“幸福房来保”,开始在南京开展试点。


同时,“以房养老”也有政府部门参与管理,由江苏保监局为试点工作业务指导和监管部门,市金融办、民政局为牵头部门,市司法局、国土局等部门共同参与。试点工作时间从2017年7月15日至2018年6月30日。


“以房养老”为什么不叫座?


作为一种新兴的养老模式,“以房养老”试行的三年时间里,市场效果并不算好。这是为什么?


——大部分老人认为房子住了大半辈子,都有感情了,也算是为人父母的一些财产,想要留给子女后代


——房屋有升值空间,差价收益如何厘清。有老人直言,“房子被拿走,保险公司或银行就会占据话语主动权。未来房子若是增值,我们分享房屋上涨收益时很容易‘被缩水’。”


——相关机构业务不衔接,产业链还不成熟。据了解,这项涉及保险、银行、房产评估第三方机构的业务并未实现“无缝对接”。许多房产评估、中介机构并未涉足这项业务,“没有统一标准,容易产生纠纷。”


——有不法分子以“以房养老”的名义实行诈骗。老人的判断力相对差,被骗得血本无归,让不少人望而却步,可见法制层面的管理仍旧不健全。


——养老设施与服务缺乏。民政部的数据显示,我国城乡养老机构养老床位365万张,平均每50个老人不到一张床。养老从业人员更是不足百万。卖掉房子“前不着村后不着店”人们不愿意“冒险”。



“以房养老”未来将何去何从?


7月份,国务院办公厅印发了《关于加快发展商业养老保险的若干意见》,明确提出大力发展老年人住房反向抵押养老保险等适老性强的商业保险。可以看得出,从政策层面上,“以房养老”将是未来的一个主流发展方向。


面对在试点过程中,人们各种各样的担心也在慢慢得到解释与解决。


关于房价涨跌问题,目前试点城市的“以房养老”产品为非参与型以房养老产品,即保险公司不参与分享房产增值收益(未来房产增值部分将归属继承人),但承担房价下跌风险和长寿给付风险


在合同期内,承保人的养老金保持不变。在计算老年人可领取养老金金额时,已经适当考虑了房产增值率,让老年人提前享受到房屋增值的利益,如果房产实际增值超过预计增值,超出部分也不归保险公司,而是归属相关权益人。


房子未来归属问题,保险公司解释,投保期间客户可随时退保赎回房屋,终止保险合同,但要承担一定退保手续费和其他各类费用。在老人百年之后,其子女或指定继承人将有优先权赎回房屋,或交由保险公司处置房产,在偿还保险公司费用后如有剩余将归属于继承人。



◆ 关于如何避免不法分子诈骗问题老人在投保时会进行全程录音录像,并有律师在现场见证,有子女的老人投保时还须由子女出具书面同意书。除此之外,一般保险产品的犹豫期是15天,反向抵押养老保险的犹豫期设置为30天,让老人有更多时间考虑清楚。


南京市金融办副主任王伟在会上也表示,只有产品在保监会审批通过,保监部门批准的试点机构才有资格开展“反向抵押养老保险”业务。同时,有关部门也会加强监控,多向老人宣传正轨渠道,保护老人的财产。


◆ 关于服务链、配套设施不健全的问题,想必这也是新生事物成长过程中必然会遇到的问题,相关配套要完善需要时间去发现、解决。但作为养老方式的一种,如何保障老人的生活质量是核心问题,想必南京、乃至全国都会在摸索着逐渐完善。


专家:“以房养老”目前还是小众产品


南京第一单“以房养老”正式签约,或许会让这一形态有新的进展。但业内人士认为,从目前来看,以房养老的效果并不是很理想,与国外已经较为成熟的“以房养老”相比,国家对这一模式正处于探索摸索的阶段。


南京市房地产开发促进会秘书长张辉认为,在目前的楼市环境下,“以房养老”有点鸡肋——“设计的再好,也不过是抵押房屋借钱养老,钱不是白借,老人去世之后,子女要把房子拿走,钱还是要还的,利率也不会低,说白了就是抵押贷款。对于没有子女的老人,保险公司享有房屋处置权,那更是赚大了。保险公司永远做的都是稳赚不赔的买卖。”



而房掌柜南京公司总经理尹霄飞则认为,“以房养老”是个大趋势,但目前首先要做的,是对这项业务进行科学的、全面的、细致的宣传与介绍,解决人们心中的疑惑与担忧,同时政府也需要完善相关法规,监管市场,“以房养老”才能更顺利的走下去。


尹霄飞认为,“以房养老”保险在较长时间内会是一个小众产品,即使是在“以房养老”开展得比较早、比较成功的美国,在有条件参与的老年家庭中,也只有约3%的参与比例。但它还是有市场的,中国可以先针对有房产、没子女的老人进行试点研究,有了较成熟的体系之后再进行推广。


同时,尹霄飞还提醒,“以房养老”只是我国养老产业之中的一个部分,并不会完全取代其他养老模式。相反,与“以房养老”相协同的其他养老模式也要同步发展起来,形成相互补充的养老产业环境。


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